Intenção de compra de imóveis no Brasil atinge recorde histórico mesmo com Selic acima de 13%
A intenção de compra de imóveis no Brasil saltou para 52% no levantamento mais recente da consultoria de inteligência de dados Brain, o maior índice da série histórica iniciada em 2019. O resultado está nove pontos porcentuais acima da média histórica e foi registrado em um cenário adverso: a taxa básica de juros (Selic) se mantém acima de 13% desde o início de 2025, no maior período de juros altos da história recente do país.
O dado, divulgado originalmente pelo portal Terra.com.br, revela uma aparente contradição: mesmo com o crédito mais caro e as parcelas mais pesadas, o consumidor brasileiro não desistiu do sonho da casa própria. O que mudou, porém, foi a forma de comprar — e, principalmente, o tipo de imóvel disponível nas prateleiras das incorporadoras.
Por que a intenção de compra subiu mesmo com juros altos?
Para entender o movimento, é preciso separar dois fatores. De um lado, a demanda reprimida acumulada nos últimos anos, alimentada pelo crescimento do trabalho remoto, pela busca por moradias maiores após a pandemia e pela percepção de que o imóvel é uma proteção contra a inflação. De outro, a escassez de lançamentos voltados ao público de renda média, que continua sendo o motor do mercado imobiliário brasileiro.
Segundo Fabio Tadeu Araujo, CEO da Brain, os números mostram que o interesse existe — o que falta é produto compatível com o bolso do consumidor. A consultoria acompanha mensalmente o comportamento de compra de imóveis no país e identificou que, mesmo com a Selic elevada, a intenção segue em alta porque o desejo de aquisição não foi aplacado pela crise.
O que está acontecendo com os imóveis para a classe média?
A oferta de imóveis novos na faixa entre R$ 500 mil e R$ 1 milhão — principal vitrine da classe média brasileira — encolheu nas grandes capitais, especialmente em São Paulo. Araujo explica que as incorporadoras enfrentam uma equação cada vez mais apertada para tornar esses projetos viáveis economicamente.
Três pressões simultâneas explicam o gargalo:
- Terrenos mais caros: a valorização dos lotes urbanos, sobretudo em regiões metropolitanas, elevou o custo inicial dos empreendimentos.
- Alta nos insumos da construção: materiais como aço, cimento, alumínio e acabamento registraram reajustes acima da inflação nos últimos anos, comprimindo margens.
- Dificuldade de encaixar a viabilidade financeira: como o financiamento imobiliário está mais caro, as construtoras preferem apostar em produtos de alto padrão ou luxo, onde o público comprador costuma dar entradas maiores e aceitar parcelas mais robustas.
O resultado é um mercado "bifurcado": de um lado, lançamentos luxuosos com boa saída; de outro, imóveis usados como única alternativa realista para quem ganha de cinco a quinze salários mínimos.
Por que o consumidor da classe média não fecha o negócio?
O cálculo que trava a decisão é direto. Para um financiamento imobiliário na faixa de R$ 500 mil a R$ 1 milhão, em um cenário de Selic acima de 13%, a parcela mensal pode ultrapassar 30% ou 40% da renda familiar — limite considerado crítico pelos próprios bancos. Para manter o financiamento aprovado, o consumidor precisa oferecer uma entrada maior, o que nem sempre é possível.
Araujo resume: o público que busca imóveis de até R$ 1 milhão raramente consegue acomodar a parcela no orçamento familiar. Diante disso, as opções são três:
- Adiar a compra por alguns anos, esperando queda de juros ou aumento de renda.
- Aumentar o valor da entrada, comprometendo reservas ou usando recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS).
- Migrar para o mercado de usados, onde a negociação é mais flexível e os preços costumam ser mais baixos.
Por que os imóveis usados dominam as vendas em 2025?
Os números do primeiro semestre de 2025 confirmam a virada para o mercado de segunda mão. Segundo o relatório de junho da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), dos cerca de 160 mil financiamentos imobiliários concedidos a pessoas físicas por meio do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), aproximadamente 70% foram destinados à compra de imóveis usados.
Trata-se de uma inversão histórica. Tradicionalmente, o mercado brasileiro era dominado por lançamentos, impulsionado pelos plantões de vendas e pela oferta abundante de produtos voltados à classe média. A escassez atual de lançamentos acessíveis transformou os imóveis usados não apenas em alternativa, mas praticamente na única porta de entrada para a casa própria financiada.
Qual é o impacto para quem quer comprar um imóvel agora?
Para o comprador brasileiro, o cenário de 2025 impõe alguns cuidados práticos:
- Pesquisar o mercado de usados com mais atenção: como a demanda por imóveis de segunda mão cresceu, a oferta também está mais disputada. Apartamentos bem localizados e em bom estado de conservação têm saído rápido.
- Negociar a entrada com o vendedor: diferente da compra na planta, no usado é possível barganhar diretamente o valor de entrada e até a forma de pagamento, o que reduz a dependência do financiamento bancário.
- Avaliar o uso do FGTS: o fundo pode ser usado na compra de imóveis usados, desde que o comprador atenda aos requisitos do programa.
- Simular cenários de queda de juros: embora a Selic esteja acima de 13% em 2025, contratos firmados com bancos que permitem portabilidade futura podem trazer alívio quando o ciclo de cortes começar.
O que esperar do mercado imobiliário nos próximos meses?
Especialistas ouvidos pelo mercado financeiro indicam que o ciclo de cortes da Selic, quando vier, tende a ser gradual. Isso significa que a pressão sobre a oferta de imóveis novos para a classe média deve persistir até que o custo do crédito recue de forma mais consistente. Enquanto isso, o mercado de usados tende a se manter aquecido, sustentado por uma demanda que não encontra correspondência nos lançamentos.
O próprio CEO da Brain reconhece que, sem uma queda mais agressiva de juros, as incorporadoras terão dificuldade em retomar os projetos voltados à faixa intermediária. A equação só se fecha quando a Selic permitir que as parcelas mensais caibam no orçamento familiar sem comprometer mais do que o recomendável.
Perguntas frequentes sobre o mercado imobiliário em 2025
1. Por que a intenção de compra de imóveis subiu mesmo com a Selic alta?
Porque o desejo de aquisição se manteve firme após a pandemia e o consumidor segue buscando proteção patrimonial, mas a concretização da compra está travada pela escassez de lançamentos acessíveis e pelo custo elevado do crédito.
2. Qual a faixa de preço mais afetada pela falta de lançamentos?
A faixa entre R$ 500 mil e R$ 1 milhão, que historicamente concentra a maior parte das vendas à classe média, é a que mais sofre com a redução de novos projetos.
3. Por que as incorporadoras estão investindo mais em imóveis de luxo?
Porque os projetos de alto padrão permitem entradas maiores e margens mais robustas, o que compensa o custo elevado do terreno e dos insumos em um cenário de juros altos.
4. Qual a participação dos imóveis usados no total de financiamentos?
No primeiro semestre de 2025, cerca de 70% dos 160 mil financiamentos imobiliários do SBPE foram destinados à compra de imóveis usados, segundo a Abecip.
5. Quando o mercado de imóveis novos para a classe média deve se recuperar?
A recuperação depende de uma queda consistente da Selic e da redução do custo dos terrenos e insumos. Sem esses movimentos, a oferta de lançamentos acessíveis tende a permanecer restrita.
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